Un uomo rinnova le giunture in silicone su una vasca da bagno.
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Ristrutturare

Manutenzione della casa: come mantenere il valore dell’immobile

Arne Schätzle

Se il vostro immobile manterrà un buono stato a lungo termine o se diventerà fatiscente prima del tempo dipende anche da voi proprietari. Per il mantenimento del valore e della funzionalità a lungo termine, sono importanti regolari misure di manutenzione, indipendentemente dal fatto che si tratti di un edificio di nuova costruzione o di uno preesistente. Mediante una lista di controllo vi aiutiamo a mantenere una visione d’insieme della manutenzione degli immobili.

Manutenzione: rilevare i danni, mantenere il valore

Vale la pena realizzare un’attenta manutenzione dell’immobile: essa comprende tutte le misure necessarie per mantenere le condizioni e le funzionalità originali di un immobile. La manutenzione degli immobili comprende i seguenti punti:

  • Manutenzione
  • Ispezione
  • Riparazioni
  • Migliorie

In linea di principio, prima si identificano i danni, minore è il rischio che si estendano senza che ve ne accorgiate. E, di norma, anche i costi per la loro riparazione sono inferiori. In altre parole: controlli e manutenzione regolari sono un prerequisito per una lunga vita della vostra casa e dei suoi impianti tecnici.

Inoltre, una casa su cui è stata effettuata una regolare manutenzione è anche più facile da vendere. Se la casa ha pochi difetti grazie alla manutenzione regolare, risulta più interessante per i potenziali acquirenti rispetto a una con riparazioni in arretrato. In breve, tramite la manutenzione, le riparazioni e l’ammodernamento mantenete o addirittura aumentate il valore del vostro immobile.

Il fondo per il rinnovo: riserve finanziarie per riparazioni e modernizzazioni

I costi comprendono tutte le spese per la manutenzione, i controlli, il ripristino e le migliorie. Questo include quindi anche le riparazioni. Tuttavia, mentre le imposte, i costi di gestione, le ispezioni e la manutenzione sono calcolabili, i costi per le riparazioni sono solitamente imprevisti.

In qualità di proprietario di una casa lungimirante, dovreste essere finanziariamente preparati e avere sempre a disposizione un budget per i costi di manutenzione – il cosiddetto fondo per il rinnovo. Con queste riserve si è sicuri di poter intervenire se, ad esempio, la caldaia è difettosa, l’umidità penetra nel tetto o gli impianti sanitari devono essere sostituiti.

Fondo per il rinnovo: importo da accantonare

La formula di Peters (Peterssche Formel) è spesso utilizzata per stimare l’ammontare dei fondi necessari per il rinnovo annuale degli edifici residenziali. Secondo questo metodo, moltiplicate i costi di produzione netti, cioè i costi di materiale e di costruzione (esclusi i costi di terreno o di urbanizzazione) per un fattore di 1,5 e poi dividetelo per 80, e otterrete l’importo da versare ogni anno sul vostro conto per la manutenzione. Se si moltiplicano i costi di produzione di 400 000 franchi per un fattore di 1,5, il totale è di 600 000 franchi. Dividendo questo importo per 80 si ottengono 7500 franchi, da versare ogni anno nel fondo per il rinnovo. La formula di Peters si basa su valori empirici. Altri metodi di calcolo stimano un fondo per il rinnovo pari all’1% del valore del nuovo edificio all’anno.

Al fine di individuare le riparazioni da effettuare all’interno e intorno alla casa, voi, in qualità di proprietari, dovreste effettuare un’ispezione o, nel caso di parti dell’immobile complesse dal punto di vista tecnico, organizzare una regolare manutenzione. Il modo migliore per farlo è utilizzare una lista di controllo. Mediante essa è possibile individuare esattamente quali sono i lavori da completare in un determinato momento. In questo modo non dimenticherete punti e tempi di controllo importanti.

Durata di vita del materiale e dei componenti

I diversi componenti e i diversi materiali di una casa hanno una durata di vita differente. In condizioni d’uso normali, la durata di vita tecnica di una casa è di almeno 80-100 anni. Tuttavia, i tempi medi di rinnovo dei singoli componenti e materiali variano.

Primo piano di un pavimento in legno dove sono visibili i cerchi annuali e i nodi del legno.

Per il pavimento calcolate una vita media di 5-15 anni.

Periodo di rinnovo di 5-15 anni

Vernice, carta da parati, rivestimenti per pavimenti, vernice esterna su facciate, finestre, coperture di tetti su tetti piani, strutture in legno aperte, pompe e bruciatori a olio.

Periodo di rinnovo di 15-30 anni

Grondaie per tetti, tubi pluviali, rivestimenti in lamiera zincata, sigillatura dei componenti esterni con materiale di giunzione, vetri esterni, serbatoi dell’olio, caldaie e sistemi di riscaldamento, dispositivi elettronici di controllo, rivestimenti esterni in tegole e rivestimenti interni in plastica.

Periodo di rinnovo di 30-50 anni

Teste di camini, coperture di tetti, sistemi di protezione contro i fulmini, finestre e porte esterne, intonaco esterno, scale esterne, tubi sanitari, prese e interruttori elettrici, attrezzature per cucina e bagno e rivestimenti interni.

Essendo la durata di vita dipendente da molti fattori quali la qualità del materiale e della lavorazione, l’impatto ambientale e le sollecitazioni, il modo migliore per evitare interventi di manutenzione non pianificati è quello di effettuare regolari controlli visivi. Ma cosa deve essere ispezionato e quando?

L’elenco sottostante servirà a titolo di orientamento. Si consigliano intervalli diversi a seconda del componente e del materiale.

Intervalli di ispezione per la manutenzione regolare

  • Componente
  • Intervallo di ispezione
  • Drenaggio del tetto
  • semestrale
  • Collegamenti al tetto
  • annuale
  • Costruzioni in legno aperte
  • annuale
  • Camino
  • ogni tre anni
  • Costruzione del tetto
  • ogni cinque anni
  • Tetto in materiale sintetico
  • ogni tre anni
  • Intonaco esterno
  • ogni tre anni
  • Vernice esterna
  • ogni tre anni
  • Pareti esterne
  • ogni trenta anni
  • Finestre e porte in legno
  • ogni tre anni
  • Porte in plastica
  • ogni cinque anni
  • Pareti della cantina
  • ogni trenta anni
  • Lucernari
  • ogni dieci anni
  • Caldaie
  • annuale
  • Corpo termico
  • ogni cinque anni
  • Tubature (del gas, dell’acqua, degli impianti sanitari)
  • ogni cinque anni
  • Intonaco interno
  • ogni dieci anni
  • Pareti in cartongesso
  • ogni dieci anni
  • Piastrelle, ceramica
  • ogni dieci anni
  • Pavimenti in parquet, assi piallate
  • ogni dieci anni
  • Soffitta
  • ogni trenta anni

Lista di controllo per l’ispezione

Questa lista di controllo vi sarà d’aiuto nelle vostre ispezioni all’interno e all’esterno della casa.

Primo piano di una grondaia su un vecchio tetto in parte coperto di muschio.

La grondaia dovrebbe essere controllata regolarmente, preferibilmente ogni sei mesi.

1. Tetto e grondaia

  • Le tegole sono al completo e nella posizione corretta?
  • Le griglie paraneve, i punti di sostegno o le scale di appoggio per lo spazzacamino sono affidabili dal punto di vista funzionale?
  • Vi sono anomalie relative alle scossaline e a penetrazioni nel tetto (tubo di sfiato, antenna)?
  • Il drenaggio del tetto è a posto?
  • La costruzione del tetto in legno, comprese le travi del soffitto e le teste delle travi, è priva di funghi e infestazioni di parassiti?
  • Sul rivestimento interno del tetto o sul lato inferiore del tetto piano si trovano macchie che indicano la presenza di umidità?
  • Le guaine impermeabilizzanti dei tetti piani presentano bolle, crepe o danni?
  • Nella grondaia e nel tubo pluviale non vi sono foglie, sporcizia e crescita di piante?
  • Nel tubo pluviale o sulla grondaia vi sono macchie di ruggine che potrebbero essere la causa della muratura umida?
  • Il camino presenta crepe o danni alle giunture murarie, oppure vi sono crepe nel contorno del camino che potrebbero essere responsabili della penetrazione dell’umidità?

2. Finestre e porte

  • Le guarnizioni delle finestre o delle porte sono intatte?
  • Le finestre e le porte sono vicine al telaio, in modo da evitare correnti d’aria?
  • Le ferramenta per porte e finestre sono funzionali o si inceppano?
  • Gli elementi in legno hanno bisogno di essere riverniciati?
  • Vi sono segnali che indicano che il vetro faccia passare l’aria, rendendo una finestra «cieca» e perdendo così il suo effetto isolante?
  • Le giunture elastiche tra muratura e finestre o porta sono ancora intatte?

3. Facciata e base della casa

  • Vi sono scheggiature o danni sull’intonaco che indicano la penetrazione di umidità?
  • L’intonaco ha delle crepe e quali sono le cause?
  • La vernice e il rivestimento aderiscono bene?
  • Sulla facciata sono visibili efflorescenze saline?
  • Alle giunture murarie sono visibili rotture?
  • Lo zoccolo esterno della casa è protetto dagli spruzzi d’acqua?
Piante rampicanti sul tetto di un edificio.

Per quanto possa sembrare bello, se le piante si arrampicano verso l’alto sulla facciata della casa, queste potrebbero causare danni a lungo termine. Tali piante andrebbero rimosse durante la manutenzione.

4. Balcone o terrazza

  • Gli scarichi sono privi di sporcizia o di foglie?
  • Le piastrelle o le lastre di pietra presentano crepe che possono provocare l’umidità della sottostruttura?
  • Le giunzioni con i componenti dell’edificio adiacenti o con la facciata della casa sono intatti?
  • Vi sono danni al parapetto o alla ringhiera?

5. Basamento o cantina

  • Un odore di muffa indica che l’umidità è penetrata all’interno?
  • Le pareti, il pavimento e il soffitto risultano scoloriti a causa dell’umidità?
  • Le stanze della cantina sono prive di infestazioni fungine?
  • Le pareti o i pavimenti presentano crepe?
  • Le finestre della cantina sono intatte, devono essere riverniciate, presentano crepe tra la finestra e la muratura?
  • I lucernari sono liberi, lo scarico dell’acqua è funzionante?

6. Riscaldamento e produzione di acqua calda

  • I corpi termici, così come i tubi dell’acqua e delle acque di scarico sono privi di calcificazione?
  • Le tubature sono sufficientemente isolate a livello termico?
  • La manutenzione regolare dell’impianto di riscaldamento è stata effettuata da uno specialista?
  • Vi sono anomalie nei collegamenti delle tubature?
  • I rubinetti funzionano correttamente, gocciolano o sono calcificati?

In Svizzera, gli spazzacamini sono responsabili del controllo e della manutenzione degli impianti di riscaldamento. I proprietari di immobili hanno l’obbligo di far pulire e ispezionare a tempo debito gli impianti che necessitano un’ispezione o una pulizia.

Conclusione: controllare regolarmente, agire rapidamente, mantenere il valore

Se la vostra ispezione rivela la necessità di effettuare alcune riparazioni alla vostra casa, è indispensabile agire rapidamente. Se si rimandano le riparazioni, i loro costi potrebbero aumentare in futuro, e l’immobile perde valore ad ogni riparazione non eseguita.

Mediante la nostra lista di controllo, ottenete un’eccellente guida che vi orienterà attraverso la regolare ispezione della vostra casa. E in molti casi è possibile detrarre dalle imposte le spese di manutenzione. Vi auguriamo il meglio per il vostro immobile.

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