Un’impalcatura montata sulla facciata di una casa in costruzione.
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Cosa fare in caso di difetti di costruzione?

Arne Schätzle

Quando la nuova casa è finalmente pronta, non si vede l’ora di trasferirsi. Ma non bisogna avere fretta: in primo luogo, sottoponete la vostra futura abitazione a un rigoroso controllo e verificate che non vi siano difetti di costruzione. Di seguito, vi spieghiamo come evitare di dovervi assumere i costi relativi ai danni e alla riparazione.

Cos’è un difetto di costruzione?

In realtà, sembra tutto piuttosto semplice: il contratto per la costruzione della casa, con il quale un costruttore si impegna a eseguire i lavori edili, è il cosiddetto contratto d’opera. Nel linguaggio del contratto la vostra casa è quindi un’opera, nello specifico un’opera edilizia. Se il risultato della costruzione di un’abitazione non corrisponde agli accordi contrattuali, sussiste un difetto di costruzione: questo è quanto stabilisce l’articolo 367, cpv. 1, del Codice delle obbligazioni. E il repertorio delle potenziali divergenze è ampio: da crepe nell’intonaco e nella muratura, scarsa impermeabilizzazione della cantina a un impianto elettrico difettoso, passando per un impianto di riscaldamento non correttamente dimensionato.

Cos’è un vizio di costruzione occulto?

Alcuni difetti sono evidenti, altri possono essere scoperti solo da un esperto. Tra questi vi è il cosiddetto vizio occulto: un difetto non immediatamente evidente a occhi inesperti. Per il collaudo dell’immobile si consiglia quindi di rivolgersi a un consulente edile indipendente o a un perito che redigerà un verbale dettagliato dei difetti (documento integrante ogni corretta procedura di collaudo). In questo modo sarete al sicuro.

Il collaudo avviene di norma non appena il costruttore informa che i lavori dell’edificio sono stati ultimati. Tutti i difetti elencati nel verbale devono essere da lui eliminati il prima possibile.

Quali sono i termini di prescrizione per i difetti di costruzione?

Con il collaudo dell’edificio iniziano a decorrere anche i periodi di garanzia e di reclamo. Il Codice delle obbligazioni (CO) disciplina i diritti del committente in merito ai difetti; secondo l’articolo 367, il committente è tenuto a verificare l’edificio immediatamente dopo la consegna e a segnalare eventuali difetti. In questo caso si parla quindi di un termine di pochi giorni: il tempo a disposizione per contestare i difetti di costruzione riconoscibili ed evidenti è piuttosto breve.

Ma non c’è nulla di cui preoccuparsi perché il termine di prescrizione complessivo è di 5 anni (CO 371). Avete quindi la possibilità di presentare reclamo per i difetti rilevati in seguito. Tuttavia, anche in questo caso, il committente è tenuto a segnalare il difetto immediatamente dopo averlo scoperto (CO 370 cpv. 3). L’onere della prova della presenza o meno di un difetto è a carico del committente durante l’intero periodo di prescrizione.

Se rilevate un difetto di costruzione dopo il termine di prescrizione, non avete più diritto a richiederne l’eliminazione o il risarcimento. Ai difetti nascosti intenzionalmente dal costruttore si applica un termine di prescrizione prolungato di 10 anni; tuttavia, il committente deve dimostrare che il difetto è stato occultato in modo fraudolento.

In una casa al grezzo, diversi cavi corrono lungo il pavimento.

Si spera che tutti i cavi siano stati posati correttamente: anche gli impianti elettrici sono spesso soggetti a difetti di costruzione.

Cosa dice lo standard SIA 118?

Il contratto d’opera della Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA), ampiamente diffuso, contiene disposizioni più vantaggiose per i committenti rispetto al Codice delle obbligazioni. Lo standard centrale dell’industria edilizia svizzera SIA 118 («Condizioni generali per l’esecuzione di lavori di costruzione») disciplina la stipulazione e il contenuto dei contratti per lavori edili. L’associazione lo ha redatto per la prima volta nel 1977 e ne ha pubblicata una revisione il 1° gennaio 2013.

Diversamente dal Codice delle obbligazioni, un contratto secondo lo standard SIA consente di denunciare un difetto in qualsiasi momento entro un periodo massimo di due anni. Inoltre, l’onere della prova non è a carico del committente, bensì del costruttore. Per i difetti occulti si applica un periodo di reclamo di altri tre anni, ma in questo caso l’onere della prova spetta al committente. Tale periodo di reclamo decorre quindi dopo un massimo di cinque anni. Anche in base allo standard SIA 118, si applica un periodo di dieci anni se l’appaltatore ha intenzionalmente omesso di rivelare un difetto di costruzione.

L’applicazione dello standard SIA 118 deve essere esplicitamente concordata nel contratto. Tuttavia, esso regola solo il rapporto tra il committente e il costruttore, non il contratto di architettura o di ingegneria, né il contratto consortile (interno) che il costruttore stipula con altre imprese che lo supportano nella costruzione.

Difetto di costruzione o danno strutturale: qual è la differenza?

Per danno strutturale si intende il deterioramento delle condizioni di un edificio, ad esempio a causa di un difetto di costruzione. Tuttavia, i danni strutturali possono essere causati anche da un uso improprio, ad esempio se non si effettuano una corretta pulizia e manutenzione dei componenti in maniera.

Tra i danni strutturali più comuni rientrano quelli causati dall’umidità in cantina, sulla facciata, nel tetto o nella zona abitativa. Ma anche le crepe nella muratura, il cattivo isolamento termico, le correnti d’aria o le infiltrazioni di acqua sono danni che possono essere attribuiti a errori di costruzione.

All’interno di un immobile residenziale finito al grezzo si trova un ventilatore, davanti al quale è posato un tubo.

I difetti di costruzione sono solitamente causati da un errore durante i lavori di costruzione e rendono l’immobile non conforme a quanto effettivamente stabilito nel contratto di costruzione o di acquisto. I danni causati dall’umidità sono trai i danni strutturali più comuni.

Contestare correttamente i difetti di costruzione

Quando rilevato un difetto di costruzione, dovete segnalarlo al costruttore per iscritto, preferibilmente per lettera raccomandata, e fissare un termine ragionevole per la sua eliminazione. In questa lettera di contestazione è consigliabile fare riferimento al verbale di collaudo e documentare i difetti con foto. Fate attenzione: non dovete commissionare in nessun caso a un artigiano la riparazione del difetto senza autorizzazione. Per prima cosa dovete dare alla persona che ha causato il danno la possibilità di ripararlo, altrimenti le spese di riparazione resteranno a vostro carico.

Cosa succede se ho contestato o un difetto?

Secondo l’articolo 368 del Codice delle obbligazioni, esistono tre modi per rimediare a un difetto dopo un reclamo:

  • Rettifica gratuita dei difetti: i difetti relativamente facili da riparare possono essere eliminati da un artigiano se non richiedono un grande dispendio. Tuttavia, può rifiutarsi di rimediare al difetto se la spesa è sproporzionata rispetto al beneficio.
  • Riduzione del prezzo: se l’eliminazione dei difetti è troppo costosa o addirittura impossibile, il costruttore riduce il prezzo d’acquisto ai sensi di una riduzione di valore.
  • Rescissione del contratto per vizio: solo raramente si ricorre a questa soluzione, ovvero quando l’edificio è inabitabile. In questo caso potete rifiutare di accettare l’edificio e il contratto sarà annullato con effetto retroattivo.

Come già menzionato, secondo il Codice delle obbligazioni, il committente deve prima dimostrare l’esistenza di un difetto; il contratto d’opera secondo la norma SIA 118 inverte l’onere della prova durante il periodo di garanzia di due anni. In questo caso, il venditore o il costruttore devono dimostrare l’assenza di difetti. Tuttavia, se viene applicato lo standard SIA 118, è possibile richiedere una riduzione del prezzo o una rescissione del contratto solo se il costruttore si rifiuta di porre rimedio al difetto o non vi ha posto rimedio.

Sia che si tratti del Codice delle obbligazioni o dello standard SIA, il committente può perdere il diritto di contestare i difetti se non presenta un reclamo valido entro il termine prescritto. In questo caso il difetto si considera approvato e di conseguenza il costruttore non deve provvedere ad eliminarlo.

Conclusione: avete constatato un difetto di costruzione nella vostra casa? Non è così grave, perché il costruttore è sostanzialmente obbligato a porre rimedio alla situazione, mediante un risarcimento monetario o la riparazione dei difetti. Se stipulate il contratto d’opera con il costruttore secondo la norma SIA 118, vi sarà ancora più facile presentare un reclamo per un difetto di costruzione. È importante eseguire un controllo approfondito della vostra nuova casa e rivolgersi a un esperto per il collaudo dell’immobile. Solo così potrete dormire sonni tranquilli nella vostra nuova abitazione.

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