Un échafaudage est installé sur la façade d’une maison en construction.
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Que faire en cas de défauts de construction?

Arne Schätzle

Une fois la construction terminée, le but est d’emménager au plus vite dans sa nouvelle maison. Vous devez toutefois être très vigilant et prendre votre temps: examinez au préalable votre maison sous toutes ses coutures et vérifiez qu’elle ne présente pas de défauts de construction. Nous vous expliquons comment éviter de vous retrouver avec des dommages et des réparations à votre charge.

Qu’entend-on par défaut de construction?

En fait, c’est très simple: le contrat de construction de la maison, par lequel un entrepreneur s’engage à effectuer des travaux de construction, est appelé le contrat d’entreprise. Dans la langue du contrat, votre maison est donc un ouvrage. Si le résultat de la construction de la maison ne correspond pas à l’accord contractuel, il existe ce qu’on appelle un défaut de construction, vous trouverez une définition à l’article 367, paragraphe 1 du Code des obligations. Et le répertoire des défauts potentiels est large: des fissures dans le plâtre et la maçonnerie, une étanchéité inadéquate au niveau du sous-sol, un système de chauffage mal dimensionné ou une installation électrique défectueuse.

Qu’est-ce qu’un défaut de construction caché?

Certains défauts sont évidents, d’autres ne peuvent être décelés que par un spécialiste. C’est ce qu’on appelle le défaut caché, un défaut qui n’est pas immédiatement identifiable par un novice en la matière. Il est donc recommandé de consulter un conseiller indépendant en bâtiment ou un expert lors de la réception de votre chantier. Ce dernier établira un rapport détaillé des défauts faisant partie de toute réception de bâtiment en bonne et due forme. Vous misez ainsi sur la sécurité.

La réception est généralement effectuée dès que l’entrepreneur vous informe que les travaux sur le bâtiment sont terminés. Tous les défauts énumérés dans le protocole de réception doivent être corrigés par l’entrepreneur dans les plus brefs délais.

Quel est le délai de prescription pour les défauts de construction?

Les délais de garantie et de réclamation commencent également à courir à la date de réception du bâtiment. Les droits du maître d’ouvrage en matière de défauts sont régis par le Code des obligations suisse (CO); selon l’article 367, vous devez, en tant que maître d’ouvrage, inspecter le bâtiment immédiatement après la livraison et signaler les défauts éventuels. Cela correspond à une période de quelques jours. Le délai de réclamation est donc court pour les défauts de construction reconnaissables et évidents.

Cependant, pas d’inquiétude, le délai de prescription total est de 5 ans (CO art. 371). Vous avez donc la possibilité d’exercer votre droit de réclamation pour des défauts que vous ne découvrez que plus tard. Toutefois, même dans ce cas précis, vous êtes tenu de signaler le défaut dès que vous en avez connaissance (CO art. 370, par. 3). La charge de prouver l’existence ou non d’un défaut vous incombe en tant que maître d’ouvrage pendant le délai de prescription total.

Si vous découvrez un défaut de construction après le délai de prescription, vous n’avez plus le droit de demander l’élimination du défaut ou des dommages-intérêts. Un délai de prescription prolongé de 10 ans s’applique aux défauts délibérément dissimulés par l’entrepreneur; toutefois, le maître d’ouvrage doit pouvoir prouver qu’il s’agit d’une dissimulation dolosive du défaut.

Pour ce qui est du gros œuvre d’une maison, de nombreux câbles se trouvent au niveau du sol.

Pourvu que tout soit raccordé correctement: les installations électriques sont aussi fréquemment sujettes à des défauts de construction.

Que dit la norme SIA 118?

Le contrat d’entreprise de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA), très largement utilisé, réglemente les dispositions relatives aux maîtres d’ouvrage d’une manière plus conviviale que le Code des obligations. La norme centrale de la branche du bâtiment en Suisse, la SIA 118 («Conditions générales pour l’exécution des travaux de construction»), régit la conclusion et le contenu des contrats de travaux de construction. La SIA l’a rédigée pour la première fois en 1977 et l’a rééditée le 1er janvier 2013.

Contrairement au Code des obligations, un contrat conforme à la norme SIA vous permet de signaler un défaut à tout moment dans un délai de deux ans maximum. En outre, la charge de la preuve n’incombe pas à vous, mais à l’entrepreneur. Pour les défauts cachés, un délai de réclamation de 3 ans supplémentaires s’applique dans le cas présent, cependant, la charge de la preuve vous incombe en tant que maître d’ouvrage. Le délai de réclamation prend donc fin après un maximum de 5 ans. Et selon la SIA 118, un délai de dix ans s’applique également si l’entrepreneur a sciemment omis de signaler un défaut de construction.

Pour que la norme SIA 118 s’applique, elle doit être convenue dans le contrat. Toutefois, la SIA 118 ne réglemente que la relation entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur, et non le contrat d’architecture ou d’ingénierie, ni le contrat de consortium (interne) que l’entrepreneur conclut avec d’autres entreprises qui l’assistent dans la construction.

Défaut de construction ou dégât au bâtiment – quelle est la différence?

Par dégât au bâtiment, on entend la détérioration de l’état d’un bâtiment, par exemple en raison d’un défaut de construction. Toutefois, les dégâts survenus sur les bâtiments peuvent également être causés par une utilisation inappropriée, notamment si vous ne nettoyez pas ou n’entretenez pas correctement les éléments de construction.

Parmi les dégâts les plus courants sur les bâtiments, on trouve les dommages dus à l’humidité au niveau du sous-sol, sur la façade, sur le toit ou dans l’espace de vie. Toutefois, les fissures dans la maçonnerie, une mauvaise isolation thermique, les courants d’air ou l’infiltration d’eau sont également des dommages pouvant être imputés à des erreurs de construction.

Un ventilateur est installé au beau milieu des travaux de gros œuvre d’une maison, un tuyau passe juste devant.

Les défauts de construction sont généralement causés par une erreur lors de la construction, de sorte que le bâtiment n’est pas tel qu’il a été effectivement convenu dans le contrat de construction ou d’achat. Les dégâts causés par l’humidité sont les plus courants sur les bâtiments.

Signaler correctement les défauts de construction

Si vous découvrez un défaut de construction, vous devez le signaler à l’entrepreneur par écrit, de préférence par courrier recommandé, et fixer un délai raisonnable pour son élimination. Dans cet avis de défauts, il est préférable de se référer au procès-verbal de réception et de documenter les défauts avec des photos. Et attention: vous ne devez en aucun cas mandater de votre propre chef un artisan dans le but de remédier au défaut. Il vous faut d’abord permettre à la personne qui a causé le dommage de le réparer, sinon vous devrez prendre en charge l’intégralité des frais de réparation.

Que se passe-t-il lorsque je signale un défaut?

Selon l’article 368 du Code des obligations, il existe trois moyens de remédier à un défaut après qu’une réclamation a été déposée:

  • Réparation gratuite des défauts: les défauts relativement faciles à corriger peuvent être réparés par l’artisan sans grand effort. Toutefois, il peut refuser de réparer un défaut si la dépense est disproportionnée par rapport à l’avantage.
  • Réduction: si une rectification des défauts est trop coûteuse, voire impossible, l’entrepreneur réduira le prix facturé dans le cadre d’une réduction de la valeur.
  • Transformation: cette solution est rarement utilisée, on y recourt notamment lorsque l’ouvrage est inhabitable. Dans ce cas, vous pouvez refuser la réception et le contrat est annulé avec un effet rétroactif.

Comme déjà mentionné, selon le Code des obligations, le maître d’ouvrage doit d’abord prouver l’existence d’un défaut; le contrat d’entreprise selon la norme SIA 118 inverse la charge de la preuve pendant la période de garantie de deux ans. Dans ce cas précis, le vendeur ou l’entrepreneur doit donc prouver qu’il n’existe pas de défaut. Toutefois, si la norme SIA 118 s’applique, vous ne pouvez exiger une réduction ou une transformation que si l’artisan refuse de remédier au défaut ou ne l’a pas fait.

Qu’il s’agisse du Code des obligations ou de la norme SIA, vous pouvez perdre vos droits en matière de réclamation pour défauts si vous ne faites pas une réclamation en bonne et due forme dans le délai prévu à cet effet. On considère alors qu’un défaut est accepté, avec pour conséquence le fait que l’entrepreneur n’a pas à l’éliminer.

Conclusion: vous avez remarqué un défaut de construction dans votre maison? Ce n’est pas si grave puisque votre entrepreneur est en principe tenu d’y remédier, soit par une compensation financière, soit en réparant les défauts. Si vous établissez un contrat d’entreprise avec l’entrepreneur conformément à la norme SIA 118, il vous sera encore plus facile d’émettre une réclamation pour un défaut de construction. Il est important de vérifier soigneusement votre nouvelle maison et de faire appel à un expert pour la réception de l’ouvrage. Vous pourrez ensuite savourer chaque instant passé dans votre maison.

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