Un homme rénove les joints en silicone d’une baignoire.
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Rénover

Entretien de la maison: comment préserver la valeur de son bien immobilier

Arne Schätzle

En tant que propriétaire, il n’appartient qu’à vous de décider si votre bien immobilier restera longtemps en bon état ou s’il deviendra vétuste prématurément. Afin de préserver durablement la valeur et la fonctionnalité d’un bien immobilier, il est important d’effectuer un entretien régulier, qu’il s’agisse d’une construction neuve ou déjà existante. Avec notre check-list, nous vous aidons à garder une vue d’ensemble des travaux à effectuer pour entretenir votre bien immobilier.

Entretien: déceler les dommages, préserver la valeur

L’entretien soigneux d’un bâtiment en vaut la peine: cela comprend toutes les mesures nécessaires pour préserver le bon état et la fonctionnalité d’origine d’un bâtiment. L’entretien comprend les points suivants:

  • maintenance
  • inspection
  • rénovation
  • amélioration

De manière générale, la règle est la suivante: plus vous décelez tôt les dommages, moins le risque qu’ils ne s’aggravent sans que vous ne vous en aperceviez est grand. En règle générale, les coûts de réparation sont également moins élevés. En d’autres termes, une maintenance et des contrôles réguliers sont une condition préalable à une longue durée de vie de votre maison et de ses installations techniques.

Une maison qui a toujours été entretenue est également plus facile à vendre. Si elle présente peu de défauts grâce à un entretien régulier, elle est, pour les acheteurs potentiels, plus attractive qu’une maison nécessitant des réparations. En résumé: grâce à la maintenance, aux réparations et à la rénovation, vous préservez voire augmentez la valeur de votre bien immobilier.

Le fonds de rénovation: matelas de sécurité pour les réparations et les modernisations

Les coûts de remise en état et de rénovation englobent tous les coûts de maintenance, d’inspection, de réfection et d’amélioration. Cela inclut donc également les réparations. Toutefois, s’il est facile de calculer les dépenses pour les impôts, les charges, les inspections et la maintenance, les coûts de réparation sont généralement complexes à prévoir.

En tant que propriétaire prévoyant, vous devez être financièrement prêt à cette éventualité et toujours disposer d’un budget pour les frais d’entretien – c’est ce que l’on appelle le fonds de rénovation. Grâce à ces provisions, vous êtes sûr(e) de pouvoir agir si, par exemple, votre chaudière tombe en panne, si de l’humidité s’infiltre dans votre toit ou si vos installations sanitaires doivent être remplacées.

Fonds de rénovation: gardez suffisamment de provisions

La formule de Peters est souvent utilisée pour estimer le montant du fonds de rénovation nécessaire chaque année pour les bâtiments résidentiels. Selon cette méthode, il suffit de multiplier les coûts de production purs, c’est-à-dire les coûts de matériel et de fabrication (sans les coûts fonciers ou de viabilisation), par un facteur de 1,5 et de diviser ensuite le résultat obtenu par 80 pour obtenir le montant que vous devez verser chaque année sur votre compte dédié à l’entretien de votre bien immobilier. Ainsi, si vous multipliez des coûts de production de 400 000 francs par un facteur de 1,5, vous obtenez un total de 600 000 francs. En divisant ce montant par 80, vous obtenez 7500 francs, que vous versez chaque année dans votre fonds de rénovation. La formule de Peters est basée sur des valeurs empiriques. D’autres méthodes de calcul estiment un fonds de rénovation de 1% de la valeur de la construction neuve par an.

Afin de déterminer quelles réparations doivent être effectuées dans et autour de votre maison, vous devez, en tant que propriétaire, effectuer des inspections ou planifier une maintenance régulière pour les parties du bâtiment techniquement exigeantes. La meilleure façon de procéder est d’utiliser une check-list, qui vous permet d’identifier exactement quels travaux doivent être effectués et à quel moment. De cette façon, vous n’oublierez ni les points, ni les dates de contrôle importants.

Durée de vie des matériaux et des composants

Les différents composants et matériaux d’une maison ont des durées de vie très variées. Dans des conditions normales d’utilisation, la durée de vie technique d’une maison est comprise entre 80 et 100 ans minimum. Toutefois, les délais moyens de rénovation des différents composants et matériaux varient:

Gros plan d’un plancher en bois où l’on peut voir les anneaux de croissance du bois.

Voici ce à quoi vous pouvez vous attendre: le parquet a une durée de vie moyenne comprise entre 5 et 15 ans.

Période de renouvellement de 5 à 15 ans

Peintures, papiers peints, revêtements de sol, peinture extérieure de la façade, fenêtres, couverture de toit pour les toits plats, structures en bois ouvertes, pompes et brûleurs fioul.

Période de renouvellement de 15 à 30 ans

Gouttières, tuyaux de descente, revêtement en tôle de zinc, étanchéité des éléments extérieurs avec joints, vitrage extérieur, réservoir à mazout, chaudières et systèmes de chauffage, dispositifs de contrôle électronique, revêtements extérieurs en tuiles et revêtements intérieurs en plastique.

Période de renouvellement de 30 à 50 ans

Têtes de cheminée, couvertures de toiture, systèmes de protection contre la foudre, fenêtres et portes extérieures, enduit extérieur, escaliers extérieurs, conduits sanitaires, prises et interrupteurs électriques, équipements de cuisine et de salle de bains et carrelage intérieur.

La durée de vie dépendant de nombreux facteurs tels que la qualité du matériau et du traitement, l’utilisation et l’impact environnemental, la meilleure façon d’éviter des travaux d’entretien inattendus est de procéder à des inspections visuelles régulières. Mais que faut-il inspecter et quand?

Pour vous aider, nous avons créé la liste ci-dessous. Différentes fréquences d’intervention sont recommandées en fonction du composant et du matériau:

Fréquences d’inspection pour l’entretien régulier

Fréquences d’inspection pour l’entretien régulier

  • Composant
  • Fréquence d’inspection
  • Drainage de toiture
  • semestriel
  • Solins de toiture
  • annuel
  • Structures en bois ouvertes
  • annuel
  • Tête de cheminée
  • tous les trois ans
  • Construction de toit
  • tous les cinq ans
  • Toit en feutre bitumé
  • tous les trois ans
  • Enduit extérieur
  • tous les trois ans
  • Peinture extérieure
  • tous les trois ans
  • Murs extérieurs
  • tous les trente ans
  • Portes et fenêtres en bois
  • tous les trois ans
  • Portes en plastique
  • tous les cinq ans
  • Murs de sous-sol
  • tous les trente ans
  • Puits de lumière
  • tous les dix ans
  • Chaudière
  • annuel
  • Radiateurs
  • tous les cinq ans
  • Conduites (gaz, eau, sanitaires)
  • tous les cinq ans
  • Enduit intérieur
  • tous les dix ans
  • Cloisons
  • tous les dix ans
  • Carrelage, céramique
  • tous les dix ans
  • Parquet, planches rabotées
  • tous les dix ans
  • Chape
  • tous les trente ans
Gros plan d’une gouttière sur le toit d’une maison ancienne partiellement recouverte de mousse.

La gouttière doit être vérifiée régulièrement, de préférence tous les six mois.

Check-list de contrôle

Cette check-list de contrôle vous aidera à effectuer les inspections à l’intérieur et autour de votre maison.

1. Toit et gouttière

  • Les tuiles sont-elles entières et dans la bonne position?
  • Les grilles pare-neige, tuiles de support et grilles passerelles pour le ramoneur sont-elles fiables?
  • Y a-t-il des dommages au niveau des raccords et des éléments encastrés (conduit de ventilation, antenne)?
  • Le drainage de la toiture est-il correct?
  • La construction de toit en bois, ainsi que les solives et les têtes de poutres, sont-ils exempts d’infestation fongique et parasitaire?
  • Y a-t-il des taches sur le revêtement intérieur du toit ou sur la face inférieure du toit plat indiquant la présence d’humidité?
  • Les membranes d’étanchéité des toits plats présentent-elles des bulles, des fissures ou des dommages?
  • La gouttière et le tuyau de descente sont-ils exempts de feuilles, de saleté et de végétation?
  • Y a-t-il des taches de rouille ou des fuites sur le tuyau de descente ou la gouttière qui pourraient être la cause d’une maçonnerie humide?
  • La tête de cheminée présente-t-elle des fissures ou des dommages au niveau des joints de maçonnerie, ou y a-t-il des fissures dans l’embase de la cheminée qui pourraient être responsables de l’infiltration d’humidité?

2. Fenêtres et portes

  • Les joints des fenêtres ou des portes sont-ils intacts?
  • Les fenêtres et les portes sont-elles proches du cadre afin d’éviter les courants d’air?
  • Les ferrures de fenêtres ou de portes sont-elles fonctionnelles ou se bloquent-elles?
  • Les éléments en bois ont-ils besoin d’une nouvelle couche de peinture?
  • Y a-t-il des signes indiquant que le vitrage aspire de l’air, ce qui peut rendre une fenêtre «aveugle» et lui faire perdre sa fonction isolante?
  • Les joints élastiques entre la maçonnerie et la fenêtre ou la porte sont-ils intacts?

3. Façade et soubassement

  • L’enduit présente-t-il des traces d’écaillement ou de sablage pouvant laisser penser que de l’humidité s’infiltre dans la maison?
  • L’enduit présente-t-il des fissures et quelles en sont les causes?
  • La peinture et le revêtement sont-ils toujours bien adhérents?
  • Des efflorescences salines sont-elles visibles sur la façade?
  • Y a-t-il des traces d’écaillement au niveau des joints de maçonne
  • Le soubassement est-il protégé contre les projections d’eau?
Des plantes grimpantes montent jusque sous le toit d’un bâtiment.

Même si c’est très beau: lorsque des plantes grimpent en s’accrochant sur la façade de la maison, cela peut entraîner des dégâts à long terme. Elles doivent donc être éliminées dans le cadre de l’entretien.

4. Balcon ou terrasse

  • Les conduits d’écoulement sont-ils exempts de saletés ou de feuilles?
  • Le carrelage ou les dalles de pierre présentent-ils des fissures pouvant entraîner l’humidité de la structure porteuse?
  • Les raccords au niveau des éléments de construction adjacents ou de la façade de la maison sont-ils en parfait état?
  • Le parapet ou la rampe sont-ils endommagés?

5. Dalle et sous-sol

  • Une odeur de moisi indique-t-elle la pénétration d’humidité?
  • Y a-t-il des décolorations dues à l’humidité sur les murs, le plancher et le plafond?
  • Les pièces du sous-sol sont-elles exemptes d’infestation fongique?
  • Des fissures apparaissent-elles sur le mur ou le sol?
  • Les fenêtres du sous-sol sont-elles intactes, ont-elles besoin d’une nouvelle couche de peinture à certains endroits, y a-t-il des fissures entre la fenêtre et la maçonnerie?
  • Les puits de lumière sont-ils propres, l’évacuation de l’eau fonctionne-t-elle correctement?

6. Chauffage et production d’eau chaude

  • Les radiateurs ainsi que les conduites d’eau et d’eaux usées sont-ils exempts de calcification?
  • Les conduites sont-elles suffisamment isolées d’un point de vue thermique?
  • L’entretien régulier du système de chauffage a-t-il été assuré par un spécialiste?
  • Y a-t-il des dommages visibles sur les raccords de conduites?
  • La robinetterie fonctionne-t-elle correctement, goutte-t-elle ou est-elle entartrée?
  • En Suisse, les ramoneurs sont chargés de vérifier et d’entretenir les systèmes de chauffage. Les propriétaires de biens immobiliers ont l’obligation de faire nettoyer et d’inspecter en temps voulu les installations nécessitant un ramonage et un contrôle

Conclusion: vérifier régulièrement, agir rapidement, préserver la valeur

Si votre inspection met au jour un besoin de réparation dans votre maison, vous devez réagir rapidement. Si vous reportez les réparations, elles risquent de devenir beaucoup plus coûteuses par la suite. Et votre maison perd de la valeur à chaque réparation non effectuée.

Grâce à notre check-list, nous vous fournissons un formidable outil d’orientation qui vous guidera lors de l’inspection régulière de votre maison. Et dans de nombreux cas, les frais de réparation engagés peuvent vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt. Nous vous souhaitons beaucoup de bonheur avec votre bien immobilier.

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