Auf einer Baustelle steht ein Baukran hinter einem Reihenhaus-Neubau.
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Bauen und Kaufen

Was tun bei Baumängeln?

Arne Schätzle

Ist das neue Zuhause endlich fertig, möchte jeder so schnell wie möglich einziehen. Aber langsam: Prüfen Sie Ihr Haus zuvor auf Herz und Nieren – und auf Baumängel. Wir verraten Ihnen, wie Sie am Ende nicht auf Schäden und den Kosten zur Behebung derer sitzenbleiben.

Was ist ein Baumangel?

Eigentlich klingt es ganz einfach: Der Vertrag über den Bau des Hauses, mit dem sich ein Bauunternehmer zur Ausführung von Bauarbeiten verpflichtet, ist der sogenannte Werkvertrag. In der Vertragssprache ist Ihr Haus also ein Werk – ein Bauwerk. Entspricht nun das Ergebnis beim Hausbau nicht der vertraglichen Vereinbarung, liegt ein Baumangel vor – so steht es im Artikel 367, Absatz 1 des Obligationenrechts. Und das Repertoire an potenziellen Abweichungen ist gross: Von Rissen im Putz und im Mauerwerk, mangelhaften Abdichtungen im Keller über eine falsch bemessene Heizungsanlage bis zur fehlerhaften Elektroinstallation.

Was ist ein versteckter Baumangel?

Einige Mängel sind offensichtlich, andere entdeckt nur der Fachmann. Dazu gehört der sogenannte versteckte Mangel – ein Fehler, der für einen Laien nicht sofort ersichtlich ist. Daher ist es ratsam, einen unabhängigen Bauberater oder einen Gutachter zur Abnahme hinzuzuziehen. Dieser erstellt ein detailliertes Mängelprotokoll, das zu jeder sachgerechten Bauabnahme gehört. Damit sind Sie auf der sicheren Seite.

Die Abnahme wird in der Regel durchgeführt, sobald Ihnen Ihr Bauunternehmer meldet, dass die Arbeiten am Gebäude abgeschlossen sind. Alle im Protokoll aufgeführten Mängel muss der Bauunternehmer so schnell wie möglich beheben.

Wann verjährt ein Baumangel?

Mit der Bauabnahme beginnen auch die Garantie- und Rügefristen. Die Mängelrechte des Bauherrn regelt das Obligationenrecht (OR): Gemäss Artikel 367 haben Sie als Bauherr das Gebäude umgehend nach Ablieferung zu prüfen und Mängel zu rügen. Das entspricht einer Frist von wenigen Tagen. Erkennbare und offene Baufehler haben also eine kurze Rügefrist.

Aber keine Sorge, die volle Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre (OR 371). Sie haben also auch bei Mängeln, die Sie später entdecken, die Möglichkeit der Rüge. Allerdings sind Sie auch in diesem Fall angehalten, sofort nach Entdeckung des Mangels zu rügen (OR 370 Abs. 3). Die Beweislast, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, liegt während der gesamten Verjährungsfrist bei Ihnen als Bauherr.

Entdecken Sie einen Baumangel erst nach der Verjährungsfrist, haben Sie keinen Anspruch mehr auf Beseitigung oder Schadenersatz. Für seitens des Bauunternehmers bewusst verschwiegene Mängel gilt eine verlängerte Verjährungsfrist von zehn Jahren, allerdings muss der Bauherr das arglistige Verschweigen des Mangels nachweisen.

Im Rohbau eines Hauses laufen mehrere Kabel am Boden entlang.

Hoffentlich alles richtig verlegt: Auch bei Elektroinstallationen treten häufig Baumängel auf

Was besagt die SIA-Norm 118?

Der weit verbreitete Werkvertrag des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) regelt die Bestimmungen für Bauherren etwas freundlicher als das Obligationenrecht. Die zentrale Norm im schweizerischen Bauwesen SIA 118 («Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten») reguliert den Abschluss und den Inhalt von Verträgen über Bauarbeiten. Der Verein hat sie im Jahr 1977 erstmals erarbeitet und zum 1. Januar 2013 neu aufgelegt.

Anders als beim Obligationenrecht können Sie mit einem Vertrag nach SIA-Norm einen Mangel jederzeit innerhalb einer Frist von bis zu zwei Jahren rügen. Die Beweispflicht liegt zudem nicht bei Ihnen, sondern beim Unternehmer. Für verdeckte Mängel gilt eine Rügefrist von weiteren drei Jahren – hier liegt die Beweispflicht allerdings bei Ihnen als Bauherr. Die Rügefrist endet somit nach maximal fünf Jahren. Und auch nach SIA 118 gilt eine Frist von zehn Jahren, wenn der Unternehmer einen Baumangel wissentlich nicht offengelegt hat.

Damit die Norm SIA 118 gilt, muss sie im Vertrag vereinbart werden. SIA 118 regelt allerdings nur das Verhältnis zwischen Bauherren und Bauunternehmer, nicht den Architektur- oder Ingenieurvertrag und auch nicht den (internen) Konsortialvertrag, den ein Bauunternehmer mit weiteren Unternehmen schliesst, die ihn beim Bau unterstützen.

Baumangel oder Bauschaden – wo liegt der Unterschied?

Unter einem Bauschaden versteht man die Verschlechterung des Zustands eines Bauwerks, beispielsweise aufgrund eines Baumangels. Bauschäden können aber auch durch unsachgemässe Nutzung entstehen, beispielsweise, wenn Bauteile falsch gereinigt oder gewartet werden.

Zu den häufigsten Bauschäden zählen Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich, an der Fassade, im Dach- oder im Wohnbereich. Aber auch Risse im Mauerwerk, schlechte Wärmedämmung, Zugluft oder das Eindringen von Wasser sind Schäden, die auf Baufehler zurückzuführen sind.

Im Rohbau eines Wohnhauses ist ein Ventilator aufgestellt, davor verläuft eine Leitung.

Baumängel entstehen für gewöhnlich durch einen Fehler beim Bau, sodass das Gebäude nicht so beschaffen ist, wie es eigentlich im Bau- oder Kaufvertrag vereinbart wurde. Zu den häufigsten Bauschäden zählen Feuchtigkeitsschäden.

Baumängel richtig rügen

Wenn Sie einen Baumangel entdecken, müssen Sie diesen schriftlich, am besten per Einschreiben, beim Bauunternehmer rügen und eine angemessene Frist zur Beseitigung ansetzen. In dieser Mängelrüge verweisen Sie am besten auf das Abnahmeprotokoll und dokumentieren die Mängel mit Fotos. Und Vorsicht: Auf keinen Fall sollten Sie eigenmächtig einen Handwerker zur Beseitigung des Mangels beauftragen. Zunächst müssen Sie dem Verursacher die Chance zur Nachbesserung geben, sonst bleiben Sie auf den Reparaturkosten sitzen.

Was passiert, wenn ich einen Mangel gerügt habe?

Nach Artikel 368 des Obligationenrechts gibt es nach einer Rüge drei Möglichkeiten, einen Mangel zu beheben:

  • Unentgeltliche Nachbesserung: Mängel, die relativ einfach zu beheben sind, kann der Handwerker ohne grossen Aufwand überarbeiten. Allerdings kann er die Nachbesserung verweigern, wenn der Aufwand im Missverhältnis zum Nutzen steht.
  • Minderung: Ist eine Nachbesserung zu aufwendig oder gar unmöglich, setzt der Unternehmer den Kaufpreis im Rahmen einer Wertminderung herunter.
  • Wandlung: Diese Lösung wird nur selten angewendet, nämlich dann, wenn das Bauwerk unbewohnbar ist. In diesem Fall können Sie die Annahme verweigern und der Vertrag wird rückwirkend aufgelöst.

Wie bereits erwähnt, muss laut Obligationenrecht zunächst der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Der Werkvertrag nach SIA-Norm 118 kehrt die Beweislast während der zweijährigen Garantiefrist um. In diesem Fall muss also der Verkäufer oder der Bauunternehmer beweisen, dass kein Mangel vorliegt. Allerdings können Sie bei Anwendung der SIA-Norm 118 die Minderung oder Wandlung erst verlangen, wenn der Handwerker die Nachbesserung ablehnt oder nicht nachgebessert hat.

Egal ob Obligationenrecht oder SIA-Norm, Ihre Mängelrechte können Sie auch verwirken, wenn Sie nicht innert der vorgegebenen Frist ordnungsgemäss rügen. Dann gilt ein Mangel als genehmigt, mit der Folge, dass der Unternehmer diesen nicht mehr beseitigen muss.

Fazit: Sie haben an Ihrem Eigenheim einen Baumangel festgestellt? Halb so schlimm, denn Ihr Bauunternehmer ist grundsätzlich verpflichtet, Abhilfe zu schaffen, sei es durch monetäre Kompensation oder Mängelbehebung. Wenn Sie den Werkvertrag mit dem Bauunternehmer nach der SIA-Norm 118 aufsetzen, haben Sie es noch ein wenig einfacher, wenn Sie einen Baumangel reklamieren. Wichtig ist, dass Sie Ihr neues Heim sorgfältig begutachten und für die entscheidende Bauabnahme einen Experten beiziehen. Dann werden Sie viel Freude an Ihrem Zuhause haben.

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