Ein Mann erneuert die Silikonfugen an einer Badewanne
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Instandhaltung des Hauses: So gelingt der Immobilienwerterhalt

Arne Schätzle

Ob Ihre Immobilie lange in gutem Zustand bleibt oder vorzeitig baufällig wird, haben Sie als Eigentümerin oder Eigentümer auch selbst in der Hand. Um den Wert und die Funktionsfähigkeit langfristig zu erhalten, sind regelmässige Massnahmen zur Instandhaltung wichtig – ganz egal, ob es sich um einen Neubau oder um eine Bestandsimmobilie handelt. Mit einer Checkliste helfen wir Ihnen, beim Gebäudeunterhalt den Überblick zu behalten.

Ob Ihre Immobilie lange in gutem Zustand bleibt oder vorzeitig baufällig wird, haben Sie als Eigentümerin oder Eigentümer auch selbst in der Hand. Um den Wert und die Funktionsfähigkeit langfristig zu erhalten, sind regelmässige Massnahmen zur Instandhaltung wichtig – ganz egal, ob es sich um einen Neubau oder um eine Bestandsimmobilie handelt. Mit einer Checkliste helfen wir Ihnen, beim Gebäudeunterhalt den Überblick zu behalten.

Instandhaltung: Schäden registrieren, Wert erhalten

Der sorgfältige Gebäudeunterhalt macht sich bezahlt: Zur Instandhaltung zählen alle Massnahmen, die erforderlich sind, um den ursprünglichen Zustand und die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes aufrechtzuerhalten. Die Instandhaltung von Gebäuden umfasst folgende Punkte:

  • Wartung
  • Inspektion
  • Instandsetzung
  • Verbesserung

Grundsätzlich gilt: Je früher Sie Schäden erkennen, desto geringer ist die Gefahr, dass diese unbemerkt grösser werden. Und umso geringer sind in der Regel auch die Kosten für die Beseitigung der Schäden. Anders gesagt: Regelmässige Kontrollen und Wartungen als Teil der Instandhaltung sind die Voraussetzung für eine lange Lebensdauer Ihres Hauses und seiner technischen Anlagen.

Ein Haus, das stets instand gehalten wurde, lässt sich zudem besser verkaufen. Wenn es dank regelmässiger Wartung nur wenige Mängel aufweist, ist es für potenzielle Käufer attraktiver als ein Haus mit Reparaturstau. Kurzum: Durch Wartungen, Reparaturen und Modernisierungen erhalten Sie den Wert Ihrer Immobilie oder steigern ihn sogar.

Der Erneuerungsfonds: finanzielles Polster für Reparaturen und Modernisierungen

Unter Instandhaltungskosten fallen alle Kosten für Wartungen, Inspektionen, Instandsetzung und Verbesserungen. Dazu gehören also auch Reparaturen. Während allerdings die Ausgaben für Steuern, Betriebskosten, Inspektionen und Wartungen kalkulierbar sind, entstehen die Kosten für Reparaturen meist unvorhergesehen.

Als vorausschauender Hausbesitzer sollten Sie finanziell darauf vorbereitet sein und stets ein Budget für die Instandhaltungskosten bereithalten – den sogenannten Erneuerungsfonds. Mit diesen Rückstellungen können Sie sicher sein, dass Sie handlungsfähig sind, falls beispielsweise der Heizkessel defekt ist, Feuchtigkeit ins Dach eindringt oder die sanitären Anlagen erneuert werden müssen.

Erneuerungsfonds: Diese Summe sollten Sie reservieren

Zur Abschätzung der Höhe des notwendigen, jährlichen Erneuerungsfonds von Wohngebäuden wird häufig die Peterssche Formel herangezogen. Nach dieser Methode multiplizieren Sie die reinen Herstellungskosten, also die Material- und Fertigungskosten (aber nicht die Grundstücks- oder Erschliessungskosten), mit dem Faktor 1,5 und teilen ihn anschliessend durch 80 – und erhalten so den Betrag, den Sie jährlich auf Ihr Instandhaltungskonto einzahlen sollten. Multiplizieren Sie also Herstellungskosten von 400 000 Franken mit dem Faktor 1,5, ergibt sich die Summe von 600 000 Franken. Dividieren Sie diese durch 80 macht das 7500 Franken, die Sie pro Jahr in Ihren Erneuerungsfonds einzahlen sollten. Die Peterssche Formel beruht auf empirischen Werten. Andere Berechnungsmethoden veranschlagen einen Erneuerungsfonds von 1 Prozent des Neubauwerts pro Jahr.

Um zu erkennen, was im und am Haus an Reparaturen ansteht, sollten Sie als Eigentümer einen Kontrollgang durchführen oder, bei technisch anspruchsvollen Gebäudeteilen, eine regelmässige Wartung veranlassen. Am besten nutzen Sie hierfür eine Checkliste. Mit der Liste können Sie genau erkennen, welche Aufgabe zu welchem Zeitpunkt zu erledigen ist. So vergessen Sie keine wichtigen Kontrollpunkte und -zeiten.

Lebensdauer von Materialien und Bauteilen

Für die unterschiedlichen Bauteile und Materialien eines Hauses gelten unterschiedliche Lebenszeiten. Bei normalem Gebrauch wird die technische Lebensdauer eines Hauses mit mindestens 80 bis 100 Jahren angegeben. Die durchschnittlichen Erneuerungszeiten einzelner Bauteile und -materialien sind jedoch unterschiedlich:

Nahaufnahme eines Holzfussbodens, auf dem die Jahresringe und die Astlöcher des Holzes sichtbar sind.

Damit können Sie rechnen: Der Fussboden hat eine durchschnittliche Lebensdauer von 5 bis 15 Jahren.

Erneuerungszeit 5 bis 15 Jahre

Anstriche, Tapeten, Fussbodenbeläge, Aussenanstriche an Fassaden, Fenster, Dachdeckungen bei Flachdächern, offene Holzkonstruktionen, Pumpen und Ölbrenner.

Erneuerungszeit 15 bis 30 Jahre

Dachrinnen, Fallrohre, Verblechungen aus Zinkblech, Abdichtungen von Aussenbauteilen mit Fugenmaterial, Aussenverglasungen, Öltank, Heizkessel und -thermen, elektronische Regeleinrichtungen, Plattenbeläge aussen und Kunststoffbeläge innen.

Erneuerungszeit 30 bis 50 Jahre

Schornsteinköpfe, Dacheindeckungen, Blitzschutzanlagen, Aussenfenster und -türen, Aussenputz, Aussentreppen, Sanitärleitungen, Elektrodosen und -schalter, Ausstattung von Küchen und Bädern sowie Fliesenbeläge innen.

Da die Lebensdauer von vielen Faktoren wie der Qualität des Materials und der Verarbeitung, der Umweltbelastung und der Beanspruchung abhängt, lässt sich gegen unplanmässige Instandhaltungsmassnahmen durch regelmässige Sichtkontrollen am besten vorbeugen. Doch was sollte wann inspiziert werden?

Zur Orientierung haben wir im Folgenden eine Liste zusammengestellt. Je nach Bauteil und Material werden unterschiedliche Intervalle empfohlen:

Inspektionsintervalle zur regelmässigen Instandhaltung

  • Bauteile und Materialien
  • Inspektionsintervall
  • Dachentwässerung
  • halbjährlich
  • Dachanschlüsse
  • jährlich
  • Offene Holzkonstruktionen
  • jährlich
  • Schornsteinkopf
  • alle drei Jahre
  • Dachkonstruktion
  • alle vier Jahre
  • Pappdach
  • alle drei Jahre
  • Aussenputz
  • alle drei Jahre
  • Aussenanstrich
  • alle drei Jahre
  • Aussenwände
  • alle dreissig Jahre
  • Holzfenster und -türen
  • alle drei Jahre
  • Kunststofftüren
  • alle fünf Jahre
  • Kellerwände
  • alle dreissig Jahre
  • Lichtschächte
  • alle zehn Jahre
  • Heizungskessel
  • jährlich
  • Heizkörper
  • alle fünf Jahre
  • Rohrleitungen (Gas, Wasser, Sanitäranlagen)
  • alle fünf Jahre
  • Innenputz
  • alle zehn Jahre
  • Leichtwände
  • alle zehn Jahre
  • Fliesen, Keramik
  • alle zehn Jahre
  • Parkett, Hobeldielen
  • alle zehn Jahre
  • Estrich
  • alle dreissig Jahre
Nahaufnahme einer Dachrinne an einem älteren und teilweise mit Moos bedeckten Hausdach.

Die Dachrinne sollten Sie regelmässig überprüfen – am besten alle sechs Monate.

Checkliste für die Kontrolle

Diese Checkliste hilft Ihnen bei Ihren Kontrollgängen im und ums Haus.

1. Dach und Dachrinne

  • Sind die Dachziegel vollständig und in der richtigen Position?
  • Sind Schneefanggitter, die Standsteine beziehungsweise das Laufgitter für den Schornsteinfeger funktionssicher?
  • Gibt es an den Anschlüssen und Durchdringungen (Entlüftungsrohr, Antenne) Auffälligkeiten?
  • Ist die Dachentwässerung in Ordnung?
  • Ist die hölzerne Dachkonstruktion einschliesslich Deckenbalken und Balkenköpfen frei von Pilz- und Schädlingsbefall?
  • Gibt es an der Innenbekleidung des Daches beziehungsweise der Unterseite des Flachdaches Flecken, die auf Feuchtigkeit hindeuten?
  • Weisen die Dichtungsbahnen von Flachdächern Blasen, Risse oder Beschädigungen auf?
  • Sind die Dachrinne und das Fallrohr frei von Laub, Verschmutzungen und Pflanzenbewuchs?
  • Gibt es am Fallrohr oder an der Rinne Rostflecken beziehungsweise Undichtigkeiten, die die Ursache von feuchtem Mauerwerk sein können?
  • Weist der Schornsteinkopf Risse oder Schäden an den Mauerwerksfugen auf oder sind Risse in der Kamineinfassung zu erkennen, die für das Eindringen von Feuchtigkeit verantwortlich sein können?

2. Fenster und Türen

  • Sind die Fenster- beziehungsweise Türdichtungen intakt?
  • Liegen Fenster und Türen dicht am Rahmen an, sodass Zugerscheinungen verhindert werden?
  • Sind die Fenster- beziehungsweise Türbeschläge funktionsfähig oder klemmen sie?
  • Benötigen die Holzelemente einen neuen Anstrich?
  • Gibt es Anzeichen dafür, dass die Verglasung Luft zieht, sodass ein Fenster damit «blind» wird und seine Dämmwirkung verliert?
  • Sind die elastischen Fugen zwischen Mauerwerk und Fenster beziehungsweise Tür noch intakt?

3. Fassade und Haussockel

  • Gibt es Abplatzungen oder Absandungen am Putz, die auf das Eindringen von Feuchtigkeit schliessen lassen?
  • Hat der Putz Risse? Falls ja, wo liegen die Ursachen dafür?
  • Haften der Anstrich und die Beschichtung gut?
  • Sind Salzausblühungen an der Fassade erkennbar?
  • Sind an den Mauerwerksfugen Ausplatzungen sichtbar?
  • Ist der Haussockel vor Spritzwasser geschützt?
Kletterpflanzen ranken sich an einem Gebäude bis unter das Dach.

So schön es auch aussieht: Ranken sich Pflanzen an der Hausfassade nach oben, kann das auf Dauer zu Schäden führen. Sie sollten im Zuge der Instandhaltung entfernt werden.

4. Balkon oder Terrasse

  • Sind die Abläufe frei von Verschmutzungen oder Laub?
  • Weisen die Fliesen oder die Steinplatten Risse auf, die eine Durchfeuchtung der Unterkonstruktion zur Folge haben können?
  • Sind die Anschlüsse an angrenzende Bauteile beziehungsweise zur Hausfassade intakt?
  • Sind Schädigungen an der Brüstung oder dem Geländer zu erkennen?

5. Bodenplatte und Keller

  • Lässt ein muffiger Geruch darauf schliessen, dass Feuchtigkeit eindringt?
  • Gibt es an den Wänden, dem Fussboden und der Decke Verfärbungen, die auf Feuchtigkeitseinwirkung zurückzuführen sind?
  • Sind die Kellerräume frei von Pilzbefall?
  • Zeichnen sich an der Wand oder dem Fussboden Risse ab?
  • Sind die Kellerfenster intakt, benötigen sie unter Umständen einen neuen Anstrich oder gibt es Risse zwischen dem Fenster und dem Mauerwerk?
  • Sind die Lichtschächte frei und ist der Wasserablauf funktionsfähig?

6. Heizung und Warmwasserbereitung

  • Sind die Heizkörper sowie die Wasser- und Abwasserleitungen frei von Verkalkungen?
  • Sind die Rohrleitungen ausreichend wärmegedämmt?
  • Wurde die turnusmässige Wartung der Heizungsanlage durch einen Fachmann vorgenommen?
  • Gibt es Auffälligkeiten an den Rohrverbindungen?
  • Funktionieren die Armaturen einwandfrei, tropfen sie oder sind sie verkalkt?
  • Für die Kontrolle und Wartung der Heizanlagen sind bei uns in der Schweiz die Kaminfeger zuständig. Immobilienbesitzer haben die Pflicht, die kehr- und überprüfungspflichtigen Anlagen fristgerecht reinigen und überprüfen zu lassen.

Fazit: regelmässig kontrollieren, schnell handeln, Wert erhalten

Wenn Ihr Kontrollgang den einen oder anderen Reparaturbedarf an Ihrem Haus zutage fördert, sollten Sie schnell handeln. Schieben Sie Reparaturen auf, kann es später erheblich teurer werden. Zudem verliert Ihr Haus mit jeder ausbleibenden Reparatur an Wert.

Mit unserer Checkliste geben wir Ihnen eine hervorragende Orientierungshilfe an die Hand, die Sie durch die regelmässige Inspektion Ihres Hauses führt. Darüber hinaus können Sie die anfallenden Instandhaltungskosten in vielen Fällen steuerlich geltend machen. Wir wünschen Ihnen weiterhin viel Freude an Ihrer Immobilie.

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