Eine Frau hält eine Kaffeetasse in der Hand, während sie den Plan zum Ausbau des Estrichs studiert.
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Bauen und Kaufen

Estrich ausbauen: Von der Lagerstätte zum Wohnraum

Thomas Bott

Nicht selten ist der Estrich in Häusern ein nur spärlich genutzter Raum. Das muss allerdings nicht sein, denn der Dachboden eignet sich auch prima als Wohnraum. Um diesen entsprechend nutzen zu können, ist allerdings ein Ausbau des Dachgeschosses notwendig. Dabei gibt es einige Dinge zu beachten, denn es lauert so mancher Fallstrick. Mit der richtigen Planung ist der neue Estrich aber kein Problem. Erfahren Sie hier, welche rechtlichen Bestimmungen es in Bezug auf den Estrichausbau gibt, warum Sie dieses Projekt besser mit einem Profi umsetzen, welche Besonderheiten es bei der Einrichtung zu beachten gilt und wie hoch die Kosten sind.

Rechtliche Bestimmungen: Sichern Sie sich frühzeitig ab

Schon bevor Sie sich an die Planung des Ausbaus machen, sollten Sie die rechtlichen Bestimmungen Ihrer Gemeinde kennen. Das zuständige Bauamt hat die entsprechenden Informationen und ist somit die erste Anlaufstelle. Nicht selten braucht es für einen ausgebauten Estrich nämlich eine Baugenehmigung. Probleme könnten folgende Punkte verursachen:

  • Die Ausnützungsziffer: Von der Gesamtfläche Ihres Grundstücks dürfen Sie nur einen bestimmten Teil als Wohnfläche nutzen. Wie hoch dieser Teil ist, bestimmt die Ausnützungsziffer. Sie ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Für die Berechnung der Bruttogeschossfläche brauchen Sie nur die Landfläche mal der Ausnützungsziffer zu rechnen. Liegt diese beispielsweise bei 0,25 und Ihr Grundstück ist 500 Quadratmeter gross, ergibt das eine Bruttogeschossfläche von 125 Quadratmetern. Wieso das beim Ausbau des Estrichs wichtig ist? Weil zu dieser Fläche nur genutzte Wohnflächen zählen. Nutzen Sie diese bereits voll aus, überschreiten Sie mit dem neuen Wohnraum den Wert und das Bauamt erteilt keine Genehmigung.
  • Form und Höhe des Dachs: Planen Sie einen zusätzlichen Raum auf dem Dachboden, verändern Sie dabei vielleicht auch die Höhe des Dachs oder dessen Form. Genau solche Änderungen sind beim Bauamt anzuzeigen und abzuklären. Es kann sein, dass Sie etwa die zulässige Gesamthöhe des Gebäudes überschreiten.
  • Fenster und Dachlukarnen: Neue Fenster oder eine Dachlukarne bringen mehr Licht in den neu gewonnenen Wohnraum. Doch sie stellen auch eine bauliche Veränderung dar. Diese ist mit dem zuständigen Bauamt ebenfalls abzuklären. Lokale Vorschriften zum Denkmal- und Ortsbildschutz könnten sonst verletzt werden.

Fragen Sie zudem nach allfälligen weiteren Vorschriften, die Ihre Gemeinde betreffen. Erst wenn Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind und die notwendigen Freigaben besitzen, sollten Sie sich an die weitere Planung machen.

Ein Mann zeigt auf einen Winkel unterhalb eines Fensters. Ein anderer Mann mit einem Bauhelm auf dem Kopf schaut genau zu.

Der Ausbau ist an viele Regeln und Voraussetzungen gebunden. Sie sollten deshalb einen Architekten und Bauprofis hinzuziehen.

Estrich ausbauen: Ein Profi hilft bei der Planung

Planen Sie den Umbau des Dachgeschosses möglichst sauber durch. Das ist wichtig, um die Sicherheit der Konstruktion zu garantieren und nicht in eine Kostenfalle zu laufen. Nur Möbel auf den Estrich zu stellen, reicht schliesslich nicht. Ein Profi hilft Ihnen bei besonders wichtigen Dingen:

  • Statik: Nutzen Sie den Dachboden als zusätzlichen Wohnraum, ist die Belastung für die Substanz deutlich höher als bei einer reinen Lagerfläche. Das Mauerwerk sollte dem standhalten. Ziehen Sie etwa neue Wände ein, ist neben einem Statiker auch die Beauftragung eines Architekten sinnvoll.
  • Dämmung: Haben Sie in den Zimmern unter dem Dachgeschoss nur eine Geschossdeckendämmung, ist der neue Raum ungedämmt. Im Winter ist es deshalb schnell sehr kalt und im Sommer unerträglich heiss. Beim Ausbau sollten Sie deshalb auf eine passende Dachdämmung achten. Es gibt verschiedene Arten von Dachdämmungen. Welche die richtige ist, stellt ein Fachbetrieb für Sie fest.
  • Heizung: Auch bei bester Dämmung kommen Sie um eine Heizung nicht herum. Der Dachboden ist meist nicht Teil des bestehenden Heizkreislaufs. Das zu ändern, ist aufwendig und kostet Zeit und Geld. Zudem ist nicht sicher, ob die Heizungsanlage den zusätzlichen Bedarf überhaupt deckt. Eine Alternative könnte eine Infrarotheizung sein.
  • Strom und Wasser: Hier kommt es ganz auf Ihre Vorstellungen der Raumnutzung an. Planen Sie etwa eine kleine Einliegerwohnung, sollten auch eine Nasszelle und eine Küche vorhanden sein. In diesem Fall ist das Verlegen von Wasserleitungen notwendig. Strom brauchen Sie in den allermeisten Fällen. Auch hier reicht kein einfaches Verlängerungskabel. Für Wandleitungen mit Steckdosen und allfällige Anschlussmöglichkeiten für Deckenlampen brauchen Sie eine saubere Planung.
  • Boden: Eine Schallschutzdämmung spielt bei einem als Wohnraum genutzten Keller keine Rolle, beim Estrich dafür umso mehr. Sie wollen schliesslich im Stockwerk darunter nicht jede Bewegung der Personen oben hören.
  • Wände: Natürlich beeinflusst die Dachform diesen Punkt wesentlich. Doch es sind auch bauliche Veränderungen an den Wänden innen möglich, mit denen Sie etwa die Dachschrägen zum Teil ausgleichen können. Das macht es einfacher, Möbel zu stellen, verringert aber meist die nutzbare Fläche etwas.
Blick in ein Dachgeschoss während des Umbaus. Deutlich zu sehen ist die bereits angebrachte Zwischensparrendämmung.

Die Dämmung des Estrichs ist besonders wichtig, sonst ist der Raum kaum nutzbar.

Dachausbau: Besonderheiten bei der Einrichtung

Aus dem Dachgeschoss lassen sich verschiedenste Zimmer machen. So sind zum Beispiel ein Schlafzimmer, ein Büro oder ein Kinderzimmer möglich. Allerdings sollten Sie bei der Einrichtung einige Besonderheiten beachten. So eignen sich etwa für die Gestaltung der Wände helle Farben besonders gut. Das schafft optisch mehr Raum und eine freundliche Atmosphäre. Auch auf dem Boden sind helle Hölzer von Vorteil.

Wählen Sie niedrige Schränke, um die oft vorhandenen Dachschrägen nicht ungenutzt zu lassen. Auch Sitzmöbel und Betten sollten deshalb nicht zu hoch sein. Ein Boxspringbett eignet sich daher eher weniger, weil es nach oben hin zu wenig Raum lässt. Ein Futonbett ist eine flachere Alternative. Ein Sofa mit niedriger Lehne schafft ebenfalls einen luftigen Look.

Ein ausgebauter und als Wohnzimmer genutzter Estrich mit hellem Holz an den Wänden und auf dem Boden.

So schön kann der Estrich sein, wenn er fertig ausgebaut und eingerichtet ist. In diesem Fall dient er als Wohnzimmer.

Kosten: Estrich ausbauen ist nicht günstig

Eine gute Dämmung, das Verlegen von Leitungen, das Anbringen einer Heizung, die Schalldämmung des Bodens und vieles mehr: Der Dachausbau ist nicht nur mit viel Arbeit verbunden, sondern auch mit hohen Kosten. Das sollten Sie bei der Planung nicht unterschätzen. Ein zusätzliches Zimmer oder gar eine ganze Wohnung unter dem Dach kostet schnell einmal 50 000 Franken. In manchen Fällen sogar weit über 100 000 Franken.

Besonders teuer sind bauliche Veränderungen am Haus und die Dämmung. Beides kann jedoch auch eine Wertsteigerung der Immobilie bedeuten. Und die Investition lohnt sich auch bezüglich Komfort, schliesslich haben Sie am Ende deutlich mehr Platz.

Fazit: Viel Arbeit, die ein Profi erledigen sollte

Viele Voraussetzungen und Hürden gilt es beim Ausbau des Estrichs zu beachten. Das macht es nur bedingt zu einem Projekt für Heimwerker. Für die Planung und Durchführung des Ausbaus sollten Sie deshalb einen Profi mit ins Boot holen. Je genauer Sie Ihre Vorstellungen aufzeigen, umso besser ist am Ende das Ergebnis – und Sie haben einen schönen neuen Raum im Haus. Legen Sie jedoch in jedem Fall das Kostendach im Vorfeld fest, denn der Ausbau ist teuer.

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